Wanneer kan ik mijn huis verkopen onder het btw-stelsel?

Ik verkoop mijn woning. Kan ik de btw recupereren?
Dat de Belg met een baksteen in de maag geboren wordt, bewijst een studie van Eurostat uit 2013, waarin woningbezit tussen de verschillende nationaliteiten in Europa vergeleken werd. Van de Belgische autochtone bevolking in de leeftijdscategorie tussen 20 en 64 jaar woont liefst 75,5% in een huis dat hij of zij zelf bezit. De vastgoedmarkt in België is dus voortdurend in beweging. Een veelgestelde vraag is dan ook hoe het zit met de btw-wetgeving. Kan er btw gerecupereerd worden bij het verkopen van een woning?

Enkel nieuwe woningen
Er zijn bepaalde voorwaarden verbonden aan het verkopen van een huis onder het btw-stelsel:

De woning moet nieuw zijn
Een nieuw huis is een huis dat wordt geleverd uiterlijk op 31 december van het tweede jaar, volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming. Voorbeeld: als een huis voor het eerst in gebruik werd genomen op 15 maart 2013, blijft het nieuw tot 31 december 2015. Een ingrijpende verbouwing van een bestaand huis kan dat gebouw ook als ‘nieuw’ kwalificeren. Je hebt zelf het gebouw verworven met toepassing van btw. Dit is dus zeker van toepassing als je het gebouw door een aannemer hebt laten bouwen.

 

 wie vooraf een bouwgrond kocht en daarop bouwde, bij verkoop binnen de wettelijke termijn voor nieuwbouw, ook nog 3/5 van de betaalde registratie mag terugvorderen. Deze terugvordering is ongeacht of de verkoop via btw of registratie gebeurt.

 

Je bent een toevallige belastingplichtige
Als je als particulier het gebouw met btw-regeling wil verkopen, meld je dat eerst bij de plaatselijke btw-controle. Je krijgt dan het statuut van toevallige btw-belastingplichtige. Op die manier kan je dus recupereren. Dit wordt aftrek van voorbelasting genoemd. Het verkopen van onroerende goederen behoort niet tot je economische activiteit. Je bent dus een particulier en geen zelfstandige, werkzaam op de vastgoedmarkt.

Voordelen van een huis verkopen onder het btw-stelsel

Voor de verkoper
Als verkoper kun je de btw die je betaalde bij de aankoop van de woning, recupereren bij het verkopen van de woning.

Voor de koper
De koper moet geen registratierechten (10%) betalen, maar wel 21% btw. Op het eerste zicht lijkt dit uiteraard duurder maar in de praktijk is het vaak toch voor de koper ook de beste zaak. Want stel dat je koopt van een eigenaar die zijn woning zelf nieuw kocht voor 300.000 euro + 21% btw. Dan heeft deze eerste eigenaar 363.000 euro in totaal moeten betalen. Indien je deze woning kan verwerven van de eerste eigenaar binnen de periode dat deze nog als “nieuw” wordt beschouwd dan kan je de woning verwerven voor 300.000 euro + btw en dus 363.000 euro.  Stel dat dezelfde woning nét niet meer als nieuwe woning wordt beschouwd en dus de eigenaar de btw niet meer kan recupereren van de fiscus. Dan zal de eerste eigenaar wellicht zoveel als mogelijk de totale kost van de woning toch trachten door te rekenen aan de koper (363.000 euro) waarop de koper vervolgens dan nog eens 10% registratie rechten dient te betalen.

De praktijk
Hieronder volgt een voorbeeld, waardoor een en ander rondom verkopen en recupereren direct duidelijker wordt: 
Voor het gemak nemen we een huis, gebouwd in 2015, met een waarde van € 300.000. Met de btw erbij geteld wordt de prijs € 363.000. Er werd dus € 63.000 btw betaald. In de loop van 2017 wil je het huis verkopen. Je vraagprijs is € 310.000 + 21% btw, dus € 65.100. De btw bedraagt dus € 65.100. De schatkist krijgt het verschil dat je aanrekent tussen de btw die je aanrekent (€ 65.100) en die je zelf hebt betaald (€ 63.000). Dus de schatkist krijgt van jou € 65.100 – € 63.000 = € 2.100. De heffing die je in het verleden hebt betaald heb je op die manier volledig gerecupereerd.

 

Uw woning verhuren of verkopen met Kasper & Kent?

Kasper & Kent is een vastgoed - en marketingagentschap tegelijk.

Ontdek onze unieke principes