Er gaan strengere regels gelden voor wie zijn huur wil aangeven in de belastingaangifte

Huurders die hun appartement (gedeeltelijk) beroepsmatig willen gebruiken en huur willen aangeven als inkomensafhankelijke uitgave, moeten vanaf volgend jaar aanvullende gegevens aanleveren. Niet alle bewoners kunnen echter beroepsmatig gebruik maken van huurwoningen of huurappartementen.

 

De federale regering plant nieuwe maatregelen om de huurinkomstenrapporten van verhuurders nauwkeuriger te maken. Huurders die huur aangeven als inkomensafhankelijke uitgave in hun jaarlijkse belastingaangifte, moeten aanvullende gegevens verstrekken.

Concreet gaat het om de voor- en achternaam, het adres en het rijksregisternummer van de verhuurder. Daarnaast moet de huurder ook het adres van het gehuurde pand, het totale huurbedrag en het gedeelte dat als inkomensafhankelijke kosten is ingehouden, opgeven.

Het wetsvoorstel is nog in de maak, maar de nieuwe verplichtingen gelden voor zowel particulieren als bedrijven en gaan in vanaf de aangifte inkomstenbelasting volgend jaar. Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan hij de huur niet fiscaal aftrekken.

Huur kan deel uitmaken van de werkelijke beroepskosten. Kosten gemaakt om beroepsinkomsten te verkrijgen of te behouden, kunnen worden afgetrokken. Het is alleen interessant om de werkelijke beroepskosten aan te geven als de werkelijke beroepskosten hoger zijn dan het kostenforfait. Voor huurders die het kostenforfait aanvaarden, verandert er niets.

 

 

Waarom zou de belastingdienst de details van de huurinkomsten van een verhuurder willen weten?

De belastingheffing op huurinkomsten is afhankelijk van het gebruik van de huurder. Indien de huurder de woning uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, wordt de verhuurder belast volgens het kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Wanneer een huurder de woning gebruikt voor werk of indien het verhuurd is aan een vennootschap, wordt de verhuurder belast op basis van de werkelijke huurinkomsten minus een forfaitaire vaste kost van 40%. De belastingen op basis van het kadastraal inkomen zijn beduidend lager.

Gebruikt de huurder het pand deels voor eigen gebruik en deels voor werk (bijvoorbeeld 80 procent voor eigen gebruik en 20 procent voor werk)? Indien gespecificeerd in de geregistreerde huurovereenkomst, kan de verhuurder dezelfde splitsing gebruiken op de aangifte. Dat wil zeggen de werkelijke huur voor het commerciële gedeelte en het evenredige gedeelte van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen voor het overige. Als er geen sprake is van een splitsing in de huurovereenkomst, moet de huurder de brutohuur opgeven alsof het pand volledig professioneel wordt gebruikt. Dit zal onder de nieuwe rapportageverplichtingen echter niet gebeuren. De administratie factureert niet op basis van de huurovereenkomst, maar op basis van de door huurders aan te leveren gegevens.

 

Kan een huurder aanspraak maken op huur als inkomensafhankelijke uitgave?

Of commercieel gebruik is toegestaan, staat meestal in de huurovereenkomst. De meeste huurwoningen zijn puur privégebruik toegestaan. In de meeste standaardcontracten is een verbod op commercieel gebruik opgenomen.

Als zakelijk gebruik verboden is, mag de huurder de betaalde huur, of een gedeelte daarvan, niet als zakelijke uitgave aangeven bij de belastingaangifte. Soms doen huurders dit toch ondanks  de huurovereenkomst dit verbiedt. De belastinginspecteur van de huurder kan dan een fiche opmaken en opsturen naar de belastinginspecteur van de verhuurder. Die laatste moet dan nagaan of de inkomsten correct werden aangegeven. Als de huisbaas de inkomensten niet correct doorgeeft, kan hij of zij een wijzigingsbericht krijgen en moeten er extra belastingen worden betaald. De nieuwe regel zal dit proces automatiseren.

Er staat voortaan een clausule in het huurcontract omdat de verhuurder niet weet hoe de huurder de belastingaangifte gaat invullen. Indien de huurder de huur onterecht zou inbrengen als beroepskosten, kunnen de financiële gevolgen daarvan op hem verhaald worden. De huurder respecteert dus beter het huurcontract om zeer dure verrassingen te vermijden.

 

 

Kan de huurovereenkomst worden gewijzigd voor bedrijfsmatig gebruik?

Indien de huurder de gehuurde woning voor (gedeeltelijk) beroepsmatig gebruik wenst te gebruiken, kan een bijlage aan de huurovereenkomst worden gehecht. Deze moet op dezelfde manier worden geregistreerd als de huurovereenkomst. De verhuurder doet er in dit geval dan goed aan om bijkomende huur te vragen om de hogere belasting van de huurinkomsten te compenseren. Als vuistregel geldt dat commerciële huur ongeveer een derde hoger moet zijn dan persoonlijke huur.

Bijvoorbeeld, een huurder huurt een appartement voor € 1200 en de huurder wil de helft daarvan beroepsmatig gebruiken. Het beroepsmatig gebruik is dan gelijk aan € 600 van de huur. Het moet met een derde worden verhoogd, d.w.z. 200 euro. Dit brengt de totale huurprijs op € 1.400.