SUMMER BLOG REEKS: Van intentie tot akte - Deel 7: De compromis en de notariële akte

Het verkopen of kopen van een woning in Vlaanderen is een proces dat nauwgezet moet worden gevolgd, met tal van juridische en administratieve stappen om te doorlopen. In het hart van deze vastgoedtransacties staat het 'compromis,' een sleuteldocument dat de eerste formele stap zet naar de verkoop van onroerend goed. Maar dit is slechts het begin.

Dit artikel verkent het complexe pad van vastgoedverkoop in Vlaanderen, waarbij we kijken naar het compromis, de verplichte documenten die bij de verkoop betrokken zijn, en het cruciale proces van het ondertekenen van de notariële akte. Van het vastleggen van de intentie van verkopers en kopers tot het waarborgen van wettelijke naleving, belicht dit artikel de belangrijkste elementen en stappen die betrokken zijn bij vastgoedtransacties in deze regio. Als u van plan bent een woning te verkopen of te kopen in Vlaanderen, biedt deze gids waardevolle inzichten in het proces om u te helpen met vertrouwen en kennis te handelen.

 

Wat is het Compromis bij de Verkoop van een Woning?

Het compromis bij de verkoop van een woning, ook wel bekend als "compromis de vente" in het Frans, speelt een cruciale rol in het Belgische vastgoedproces. Het vormt het eerste formele juridische document dat de intentie van zowel de verkoper als de koper om een woning te verkopen en te kopen vastlegt. Dit compromis, dat meestal wordt opgesteld door een vastgoedmakelaar of notaris, is veel meer dan alleen een symbolische handdruk; het legt de basis voor het hele verkoopproces vast.

 

In deze eerste fase van een woningtransactie worden de belangrijkste details vastgelegd, zoals de verkoopprijs, de leveringsdatum en eventuele voorwaarden of clausules die van toepassing kunnen zijn. Het compromis bij de verkoop van een woning is dus de eerste stap op weg naar het bereiken van een bindende overeenkomst tussen verkoper en koper, en het is essentieel voor een vlotte en wettelijk bindende verkoop van onroerend goed.

 

 

Wat zijn de verplichte documenten bij de verkoop van een woning in Vlaanderen?

 

Het keuringsattest van de elektrische installatie

Ook wel bekend als het elektriciteitskeuringsverslag, is een officieel document dat aangeeft of de elektrische installatie in een gebouw voldoet aan de geldende elektrische veiligheidsnormen. Dit attest is van groot belang bij de verkoop van een woning of bij bepaalde renovaties. Bij de verkoop van een woning is het verplicht om een geldig keuringsattest van de elektrische installatie voor te leggen. Zonder een positief attest kan de verkoop niet doorgaan. Een positief keuringsattest is over het algemeen tien jaar geldig, tenzij er grote wijzigingen aan de elektrische installatie worden aangebracht.

 

Een EPC-certificaat

Oftewel "Energieprestatiecertificaat" is een officieel document dat informatie verschaft over de energie-efficiëntie van een gebouw. Dit certificaat is bedoeld om potentiële kopers of huurders inzicht te geven in de energieprestaties van een gebouw en om bewuste keuzes te stimuleren met betrekking tot energieverbruik en duurzaamheid. Het EPC-certificaat moet verplicht aanwezig zijn bij de verkoop van een woning. Hier zijn de kernpunten van een EPC-certificaat:

• Energielabel: Het certificaat bevat een energielabel dat varieert van A (zeer energiezuinig) tot G (zeer energieonzuinig). Dit label geeft een overzichtelijke indicatie van de energie-efficiëntie van het gebouw.
   
• Energieverbruik: Het document bevat informatie over het geschatte energieverbruik van het gebouw, inclusief verwarming, koeling, ventilatie, en warmwatervoorziening. Dit helpt potentiële bewoners of huurders om een idee te krijgen van de te verwachten energiekosten.
   
• Aanbevelingen: Soms omvat het EPC-certificaat ook aanbevelingen voor verbeteringen die de energie-efficiëntie van het gebouw kunnen verhogen. Dit kan onder andere betrekking hebben op isolatie, verwarmingssystemen, en hernieuwbare energiebronnen.
   
• Geldigheidsduur: Het EPC-certificaat heeft een beperkte geldigheidsduur, meestal 10 jaar. Na deze periode moet het opnieuw worden geëvalueerd.

 

Een asbestinventarisatieattest

 

Is een officieel document dat aangeeft of een gebouw asbesthoudende materialen bevat, en zo ja, welke materialen en waar ze zich bevinden. Dit attest is van groot belang voor de veiligheid en gezondheid van mensen die in het gebouw werken of verblijven, omdat asbestvezels bij inademing ernstige gezondheidsrisico's kunnen opleveren. Dit attest is in Vlaanderen sinds november 2022 verplicht bij de verkoop van woningen met bouwjaar ouder dan 2001.

Hier zijn de belangrijkste aspecten van een asbestinventarisatieattest:

• Identificatie van Asbest: Het attest identificeert specifiek welke materialen in het gebouw asbest bevatten. Dit kan onder meer isolatiemateriaal, dakbedekking, vloertegels en buisisolatie omvatten.
   
• Locatie van Asbest: Het geeft ook aan waar deze asbesthoudende materialen zich in het gebouw bevinden. Dit is van cruciaal belang voor het veilig beheer en, indien nodig, verwijdering van asbest.
   
• Aanbevelingen: Afhankelijk van de bevindingen van de inventarisatie, kan het attest aanbevelingen bevatten voor het beheren, verwijderen of isoleren van asbest, om de veiligheid van de bewoners of werknemers te waarborgen.
   
• Wettelijke Vereisten: In veel landen, waaronder België, zijn er wettelijke vereisten voor het uitvoeren van een asbestinventarisatie, met name bij renovatie- of sloopprojecten.
   

Het asbestinventarisatieattest is essentieel om de risico's van asbestblootstelling te minimaliseren.

 

Bodemattest

 

Is een officieel document dat informatie verschaft over de bodemkwaliteit van een bepaald perceel grond. Dit attest is belangrijk bij vastgoedtransacties en vastgoedontwikkeling, omdat het potentiële kopers en investeerders inzicht biedt in de milieucondities van het betreffende terrein.

Hier zijn de belangrijkste aspecten van een bodemattest:

• Bodemkwaliteit: Het attest bevat informatie over de bodemkwaliteit van het perceel, inclusief gegevens over mogelijke verontreinigingen of bodemproblemen.
   
• Historische Gegevens: Het kan historische gegevens bevatten over activiteiten op het terrein die de bodemkwaliteit zouden kunnen hebben beïnvloed, zoals industrieel gebruik, opslag van gevaarlijke stoffen, of vervuiling.
   
• Saneringsmaatregelen: Als er eerder saneringsmaatregelen zijn genomen om bodemverontreiniging aan te pakken, worden deze gegevens ook vermeld.
   
• Geldigheid: Het bodemattest heeft een geldigheidsduur en moet worden bijgewerkt als er belangrijke veranderingen optreden op het perceel.
   
• Invloed op Vastgoedtransacties: Bij vastgoedtransacties is het gebruikelijk om een geldig bodemattest te verstrekken aan potentiële kopers. Dit stelt hen in staat om geïnformeerde beslissingen te nemen over de aankoop en om eventuele bodemgerelateerde risico's te begrijpen.

 

 

Het Certificaat voor de stookolietank

Toont aan dat een ondergrondse of bovengrondse stookolietank aan specifieke milieunormen en veiligheidsvoorschriften voldoet. Dit certificaat is van groot belang voor huiseigenaren die stookolie gebruiken voor verwarming en opslag, omdat het de veiligheid en naleving van milieuregels waarborgt.

Hier zijn de belangrijkste aspecten van het Certificaat voor de stookolietank:

• Inspectie en Conformiteit: Voordat een Certificaat wordt afgegeven, wordt de stookolietank geïnspecteerd om ervoor te zorgen dat deze voldoet aan de wettelijke normen voor veiligheid en milieubescherming.
   
• Geldigheidsduur: Het certificaat heeft een beperkte geldigheidsduur, meestal tien jaar. Na deze periode moet de tank opnieuw worden geïnspecteerd en gecertificeerd.
   
• Verkoop van een Woning: Bij de verkoop van een woning met een stookolietank is het certificaat verplicht en moet het worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar.
   
• Verzekering en Aansprakelijkheid: Het hebben van een geldig Certificaat voor de stookolietank is vaak vereist om aanspraak te kunnen maken op verzekeringen voor mogelijke schade als gevolg van lekkages of andere tankgerelateerde problemen.
   
• Milieuaspecten: Het certificaat zorgt ervoor dat de opslag van stookolie geen negatieve invloed heeft op het milieu, met name bodem- en grondwatervervuiling.

 

 

Informatie over de overstromingsgevoeligheid van vastgoed

Vaak ook watertoets genoemd, verwijst naar gegevens en rapporten die aangeven of een bepaald stuk grond of gebouw zich in een gebied bevindt dat gevoelig is voor overstromingen. Deze informatie is van vitaal belang voor vastgoedeigenaren, kopers en ontwikkelaars, omdat het hen helpt bij het beoordelen van het risico op overstromingen en het nemen van passende voorzorgsmaatregelen. 

Belangrijke aspecten van informatie over de overstromingsgevoeligheid van vastgoed zijn:

• Overstromingsrisico: Het geeft aan of een bepaald gebied gevoelig is voor overstromingen en, zo ja, in welke mate. Dit kan variëren van laag tot hoog risico.
   
• Overstromingszone: Het identificeert specifieke gebieden die vatbaar zijn voor overstromingen, zoals rivierdalen, kustgebieden of laaggelegen terreinen.
   
• Historische Gegevens: Het kan historische gegevens bevatten over eerdere overstromingen in het gebied, inclusief de frequentie en de ernst ervan.
   
• Wettelijke Vereisten: Er bestaat een informatieplicht bij verkoop of verhuur voor meer dan 9 jaar.
   
• Verzekering en Kosten: Het heeft invloed op de beschikbaarheid van overstromingsverzekering en kan van invloed zijn op de kosten van vastgoedverzekeringen.

 

 

Het postinterventiedossier

Dit is een document dat wordt opgesteld na de voltooiing van bouw- of renovatiewerken aan een gebouw. Dit dossier bevat belangrijke informatie over de uitgevoerde werkzaamheden en de gebruikte materialen. Het is van essentieel belang voor de veiligheid en het onderhoud van het gebouw op lange termijn.

Enkele belangrijke aspecten van het postinterventiedossier zijn:

• Technische Gegevens: Het dossier bevat technische informatie over de uitgevoerde werken, waaronder bouwplannen, constructiemethoden, en de gebruikte materialen.
   
• Veiligheidsinformatie: Het bevat informatie met betrekking tot de veiligheid van het gebouw, zoals locaties van structurele elementen, elektrische installaties, en sanitaire voorzieningen.
   
• Onderhoudsvoorschriften: Het kan aanbevelingen bevatten voor het onderhoud van specifieke componenten of systemen in het gebouw, om de levensduur ervan te verlengen en problemen te voorkomen.
   
• Nutsvoorzieningen en Leidingen: Informatie over de locatie van nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, water, gas, en riolering kan ook worden opgenomen.
   
• Wettelijke Vereisten: In sommige landen of regio's is het verplicht om een postinterventiedossier op te stellen en te bewaren voor bepaalde soorten bouw- of renovatiewerken. In Vlaanderen is dit verplicht voor woningen die na mei 2001 werden gebouwd of gerenoveerd.
   

Het postinterventiedossier is van groot belang voor vastgoedeigenaren, beheerders en onderhoudspersoneel, omdat het hen helpt bij het begrijpen van de structuur en de technische aspecten van het gebouw. Het vergemakkelijkt ook het toekomstige onderhoud en eventuele latere renovaties.

 

 

Stedenbouwkundige informatie

Verwijst naar gegevens en documentatie die betrekking hebben op de ruimtelijke planning en het gebruik van grond en gebouwen binnen een bepaald gebied. Deze informatie is van vitaal belang voor zowel vastgoedontwikkelaars als particuliere vastgoedeigenaren, omdat het helpt bij het begrijpen van de wettelijke en planologische aspecten van een locatie. Als verkoper bent u verplicht om aan de koper stedenbouwkundige informatie te verstrekken over de stedenbouwkundige vergunning, eventuele bouwovertredingen, voorkooprecht van andere partijen en verkavelingsvoorschriften

Hier zijn enkele belangrijke elementen van stedenbouwkundige informatie:

• Bestemmingsplannen: Deze geven aan welk soort gebruik is toegestaan in een specifiek gebied, bijvoorbeeld residentieel, commercieel, industrieel, of landbouw. Ze bepalen ook zaken als de maximale bouwhoogte, bebouwingsdichtheid en groenvoorzieningen.
   
• Vergunningen en Voorschriften: Informatie over de vereiste vergunningen en bouwvoorschriften die van toepassing zijn op bouwprojecten en vastgoedontwikkeling.
   
• Milieufactoren: Gegevens over milieufactoren die van invloed kunnen zijn op vastgoedontwikkeling, zoals overstromingsrisico's, natuurgebieden, en bodemgesteldheid.
   
• Infrastructuur: Informatie over de beschikbaarheid van nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit, riolering, en wegen.
   
• Historische en Culturele Overwegingen: Indien van toepassing, kan stedenbouwkundige informatie ook verwijzen naar historische of culturele beschermingszones die invloed kunnen hebben op ontwikkelingsprojecten.

 

 

Informatie over de erfgoedwaarde

Verwijst naar gegevens en documentatie die betrekking hebben op de historische, culturele, architecturale, of archeologische waarde van een gebouw, terrein, of gebied. Deze informatie is van groot belang voor het behoud en de bescherming van erfgoed en speelt een cruciale rol bij vastgoedontwikkeling en -behoud.

Belangrijke elementen van informatie over de erfgoedwaarde zijn:

• Historische Significatie: Het identificeert en documenteert de historische betekenis van een bepaald gebouw of locatie, inclusief gegevens over de oorsprong, architectuur, en voormalige bewoners.
   
• Culturele Belangrijkheid: Het kan verwijzen naar de culturele waarde van een gebouw of gebied, bijvoorbeeld als het een belangrijke rol heeft gespeeld in de cultuur, tradities, of het erfgoed van een gemeenschap.
   
• Architecturale Kenmerken: Het beschrijft de architecturale kenmerken die een gebouw of locatie uniek maken, zoals bouwstijl, ontwerp, en artistieke elementen.
   
• Beschermingsstatus: Informatie over de wettelijke beschermingsstatus van erfgoedgebouwen of -gebieden, zoals historische monumenten of beschermd erfgoed.
   
• Behoudsmaatregelen: Het kan aanbevelingen bevatten voor behoudsmaatregelen om de erfgoedwaarde te behouden, inclusief restauratie en onderhoudsrichtlijnen.
   

Informatie over de erfgoedwaarde is van essentieel belang voor overheden, erfgoedorganisaties, vastgoedeigenaren, en vastgoedontwikkelaars. Het helpt bij het balanceren van de ontwikkeling van onroerend goed met het behoud van historische en culturele schatten.

 

 

Wat moet er allemaal in een compromis staan?

Bij het opstellen van een verkoopovereenkomst voor een woning in Vlaanderen, ook wel bekend als een "compromis de vente" of "verkoopcompromis," zijn er verschillende cruciale elementen die moeten worden opgenomen om de belangen van zowel de koper als de verkoper te beschermen. Hier is een gedetailleerder overzicht:

• Identificatie van Partijen: Volledige namen, adressen en eventuele vertegenwoordigende derden moeten duidelijk worden vermeld. Dit omvat de koper(s), verkoper(s), en eventuele makelaars of notarissen die bij de transactie betrokken zijn.
   
• Beschrijving van de Woning: De overeenkomst moet een nauwkeurige en gedetailleerde beschrijving van de te verkopen woning bevatten. Dit omvat het exacte adres, kadastrale gegevens, en eventuele specifieke eigenschappen of inbegrepen items, zoals apparaten, meubels of accessoires.
   
• Prijs en Betalingsvoorwaarden: Definieer de overeengekomen aankoopprijs en specificeer de betalingsvoorwaarden. Dit omvat details over de aanbetaling (meestal 10% van de koopsom) en het tijdstip waarop betalingen moeten worden gedaan.
   
• Voorwaarden: Eventuele voorwaarden waaraan moet worden voldaan voordat de verkoop definitief wordt, moeten duidelijk worden vermeld. Dit kunnen voorwaarden zijn zoals het verkrijgen van financiering, een geslaagde bouwtechnische keuring, of het oplossen van eventuele juridische geschillen met betrekking tot het eigendom.
   
• Tijdschema: Het tijdschema voor de verschillende fasen van de verkoop moet worden vastgesteld. Dit omvat de verwachte datum van voltooiing, de termijn voor het uitvoeren van inspecties en eventuele andere belangrijke datums.
   
• Boetes en Schadevergoeding: Het is belangrijk om bepalingen op te nemen met betrekking tot boetes of schadevergoeding in het geval dat een van de partijen de overeenkomst schendt.
   
• Notaris en Registratie: Vermeld de naam van de notaris die belast is met het formaliseren van de transactie en het registreren van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.
   
• Overige Bepalingen: Naast de bovenstaande elementen kunnen er andere clausules zijn die specifiek zijn voor de situatie, zoals de overdracht van lopende huurcontracten of de staat van onderhoud van de woning.
   

Het is van het grootste belang om juridische bijstand in te roepen bij het opstellen van deze overeenkomst om ervoor te zorgen dat deze aan alle wettelijke vereisten voldoet en dat de belangen van beide partijen worden beschermd.

 

 

De notariële akte

Het proces van het tekenen van een akte en de eigendomsoverdracht bij een notaris bij de verkoop van een woning in Vlaanderen verloopt in verschillende stappen en omvat zorgvuldige juridische procedures.

Om ervoor te zorgen dat derden op de hoogte zijn van de verkoop van onroerend goed, wordt de verkoop van onroerend goed altijd overgeschreven naar het register van het Kantoor Rechtszekerheid (voorheen bekend als het ‘Hypotheekkantoor’). Met enkel een compromis is dit niet mogelijk. Inschrijving en overdracht is alleen mogelijk met een notariële akte.

Hier is een overzicht van hoe dit proces doorgaans verloopt:

Stap 1: Ondertekening van de Authentieke Akte

1. Notariële Voorbereiding: Voordat de akte wordt ondertekend, zal de notaris zorgvuldig alle documenten en informatie verzamelen die nodig zijn voor de overdracht. Dit omvat de identificatie van de partijen, de beschrijving van de woning, de verplichte documenten, de koopprijs en betalingsvoorwaarden en andere relevante details.
2. Afspraak bij de Notaris: Alle betrokken partijen, inclusief de koper(s) en verkoper(s), maken een afspraak bij de notaris om de akte te ondertekenen. Dit gebeurt meestal op het kantoor van de notaris.
3. Aktenlezing: De notaris leest de akte voor aan alle aanwezigen om ervoor te zorgen dat iedereen volledig op de hoogte is van de inhoud en de gevolgen van de overeenkomst. Eventuele vragen kunnen op dit moment worden beantwoord.
4. Ondertekening: Na de aktenlezing ondertekenen alle betrokken partijen, inclusief de notaris zelf, de authentieke akte. Dit maakt de overeenkomst officieel en juridisch bindend.

 

Stap 2: Registratie bij het Kadaster

1. Overhandiging van de Akte aan het Kadaster: Na ondertekening wordt de authentieke akte door de notaris overhandigd aan het kadaster (het bevoegde overheidsorgaan). Dit is het officiële moment waarop de eigendomsoverdracht plaatsvindt.
2. Registratie: Het kadaster registreert de akte en erkent daarmee de nieuwe eigenaar van de woning. Deze registratie is van essentieel belang om de eigendomsoverdracht te formaliseren en de rechten van de nieuwe eigenaar te beschermen.

 

Stap 3: Betaling van Belastingen en Heffingen

1. Betaling Registratierechten: Na de ondertekening van de akte zijn de koper(s) verplicht om registratierechten te betalen. Deze belasting is gebaseerd op de aankoopprijs en kan variëren afhankelijk van de regio en andere factoren.
2. Eventuele Andere Kosten: Afhankelijk van de specifieke situatie kunnen er andere belastingen, kosten of heffingen van toepassing zijn.

 

Stap 4: Overhandiging van Sleutels en Bezitsoverdracht

1. Sleuteloverdracht: Na voltooiing van de bovengenoemde stappen vindt de feitelijke overhandiging van de sleutels en het bezit van de woning plaats. Dit wordt vaak gedaan op de afgesproken datum van voltooiing.

 

Het tekenen van de authentieke akte en de eigendomsoverdracht bij een notaris is een strikt gereguleerd proces dat ervoor zorgt dat de verkoop van onroerend goed in Vlaanderen wettelijk correct en transparant verloopt. Het is van het grootste belang om een ervaren notaris in te schakelen om het proces te begeleiden en te waarborgen dat alle wettelijke vereisten worden nageleefd. Ook vastgoedmakelaars hebben op zeer regelmatige basis te maken met notarissen en akten. Zij kunnen jou dus ook perfect gidsen en begeleiden in dit hele proces.

 

Conclusie

In Vlaanderen is het compromis bij de verkoop van een woning een fundamenteel juridisch document dat de intentie van zowel de verkoper als de koper om een vastgoedtransactie te voltooien, formaliseert. Het is niet zomaar een symbolische stap, maar eerder de eerste stap in een proces dat de basis legt voor de volledige verkoop van onroerend goed.

Bovendien zijn er verplichte documenten en certificaten die moeten worden verstrekt om te voldoen aan de wettelijke vereisten bij de verkoop van een woning in Vlaanderen. Denk bijvoorbeeld aan het EPC-certificaat, het asbest attest, de elektrische keuring,.. ze zijn allemaal van cruciaal belang om een wettelijk correcte transactie te waarborgen en de veiligheid en rechten van zowel koper als verkoper te beschermen.

Het proces van het tekenen van de notariële akte en de eigendomsoverdracht bij een notaris is de laatste stap in het vastgoedverkoopproces. Het omvat zorgvuldige juridische procedures, inclusief de registratie bij het kadaster en de betaling van registratierechten en andere belastingen. Dit proces zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht wettelijk correct en transparant verloopt.

Het is van het grootste belang om deskundig advies in te winnen en samen te werken met ervaren professionals, zoals notarissen en vastgoedmakelaars, om de complexiteit van vastgoedtransacties in Vlaanderen te begrijpen en te beheren. Door deze stappen te volgen en te voldoen aan de wettelijke vereisten, kunnen zowel kopers als verkopers met vertrouwen vastgoedtransacties aangaan en de waarde en integriteit van het vastgoed behouden.

 

 

Bedankt

Ziezo, onze zomer reeks is op zijn einde gekomen. In 7 afleveringen hebben we ontdekt waarom iemand in eerste instantie wil verkopen, wat zijn de motieven? Wat speelt er allemaal psychologisch een rol?. We hebben daarna gekeken naar de volgende stappen die nodig zijn om deze wens tot realiseren: van presentatie tot marketing, van bezoeken tot de notariële akte. We hopen dat deze reeks meer verduidelijking heeft kunnen scheppen en voor u kan dienen als basis voor uw eigen verhaal.

Indien je nog vragen zou hebben of eens volledig vrijblijvend wil spreken over uw ambities met een expert van ons team, aarzel zeker niet om ons te contacteren via onderstaande knop.

Contacteer ons hier

We bedanken je voor het volgen van deze blogreeks en kijken alvast uit naar de volgende!