Vastgoed verkopen met winst: betaal je meerwaardebelasting?

Als u overweegt uw woning te verkopen, heeft u waarschijnlijk al nagedacht over de verkoopprijs. Als je denkt dat je kans maakt op een mooie winst, is dat een extra voordeel. Maar er zijn valkuilen. Als u uw woning binnen 8 of 5 jaar na aankoop verkoopt, moet u mogelijk belasting betalen over eventuele resterende vermogenswinsten uit de verkoop. Hoe precies?

 

Onbebouwde gronden

 Als u uw grond met winst verkoopt en de tijd tussen aankoop (notariële akte) en verkoop is minder dan 8 jaar, dan betaalt u vermogenswinstbelasting. Als de periode van aankoop tot verkoop korter is dan 5 jaar, betaalt u 33% winstbelasting (plus gemeentebelasting). Als de periode van aankoop tot verkoop tussen de 5 en 8 jaar is, betaalt u 16,5% winstbelasting (plus gemeentebelasting). Over het algemeen wordt er geen vermogenswinstbelasting geheven als een onroerend goed acht jaar of later na aankoop wordt verkocht.

Dezelfde regels zijn van toepassing als er een gebouw op het land staat, maar de waarde ervan is minder dan 30% van de totale waarde (grond en gebouwen samen).

 

Gebouwen

Als u uw woning met winst verkoopt en de tijd tussen aankoop en verkoop (notariële akte) is minder dan 5 jaar, dan betaalt u 16,5% winstbelasting (plus gemeentebelasting). 16,5% belasting is ook verschuldigd als de bouw van een nieuw gebouw begint binnen 5 jaar na verwerving van de grond en vervolgens binnen de 5 jaar na ingebruikname van het gebouw.

Er wordt geen vermogenswinstbelasting geheven op de verkoop van de gezinswoning, namelijk het huis waarin u woont met uw gezin en uw domicilie heeft staan. U moet in de 12 maanden voorafgaand aan de verkoop minimaal 6 maanden in de woning hebben gewoond.

 

Uitzonderingen

Uitgesloten van vermogenswinstbelasting zijn eigendommen en woningen die eigendom zijn van minderjarigen, geesteszieken en personen die handelingsonbekwaam zijn verklaard en worden verkocht voor meerwaarden. Ook als vermogenswinsten worden gerealiseerd door onteigening van de grond van een huis of gebouw, wordt er geen vermogenswinstbelasting geheven.

Erfenissen

Ten slotte worden er geen heffingen in rekening gebracht op eigendommen die worden verkocht met meerwaarden na een erfenis.

Let op: Bij erfenissen wordt er wel erfbelasting in rekening gebracht. Verkoopt u de woning na de erfenis en verkoopt u deze voor meer dan de waarde die vermeld staat op de aangifte van de erfenis, dan moet u bijkomende erfbelasting betalen over de meerwaarden. Deze beperking geldt tot maximaal twee jaar na het indienen van de aangifte van de nalatenschap.

Schenkingen

Met schenkingen is de situatie anders. De verkoop van een onroerend goed als schenking is onderworpen aan vermogenswinstbelasting als het wordt verkocht binnen 3 jaar na de schenkingsakte en binnen de 5 jaar (8 jaar voor gronden) na de verwerving door de schenker.

 

Hoe worden winsten en belastingen berekend?

Het taxatiecriterium is het verschil tussen de verkoopprijs en de aanschafprijs. Er wordt met veel zaken rekening gehouden. Omdat er standaard 25% acquisitiekosten in rekening worden gebracht (indien additionele kosten niet kunnen worden aangetoond), worden de acquisitiekosten "forfaitaire acquisitiekosten" genoemd. Renovaties door een geregistreerde vakman kunnen ook in rekening worden gebracht. Ook stijgt de aankoopprijs met 5% voor elk extra jaar tussen aankoop en verkoop. Onder verkoopwaarde verstaat men de netto waarde, namelijk de waarde zonder de gemaakte kosten voor verkoop  zoals erelonen van makelaars, publiciteitskosten, etc.