VLOG Afl.3: Hoge maandelijkste lasten in een appartementsgebouw: steeds nadelig bij verkoop?

Hallo,

Welkom bij opnieuw een aflevering van “Hoekstenen van de vastgoed”.
Vandaag gaan we het hebben over maandelijkse lasten in een appartementsgebouw en waarom hoge maandlasten niet altijd een nadeel bij verkoop hoeven te zijn.

Wie eigenaar is van een appartement kent ze wel, de maandelijkse lasten in een gebouw. Véél kandidaat-kopers gruwelen van hoge maandelijkse lasten en gaan zelfs een appartement niet bezoeken als het hoge maandlasten heeft. Een appartement verkopen met hoge maandlasten lijkt dus een moeilijke zaak waar de verkoopprijs onder zal lijden.  

 

Maar omdat maandlasten samengesteld kunnen zijn uit een grote diversiteit van soorten kosten, hoeven hoge maandlasten niet altijd perse negatief te zijn voor de koper, en dus ook niet voor de verkoper. Als verkoper van een appartement met hoge maandlasten is het belangrijk om eerst een goede analyse te maken van hoe de maandlasten samengesteld zijn. Hoeveel van de lasten gaat er naar privatief gebruik van nutsvoorzieningen zoals verwarming of water? Hoeveel van de lasten gaat er naar een reservefonds? Welke kosten in de lasten zijn van tijdelijke aard, voor bijvoorbeeld de vernieuwing van een gevel? 

 

Ik geef even een praktijkvoorbeeld:
We gaan uit van een “case” waarbij een eigenaar op het einde van het jaar een eindafrekening van de syndicus heeft gekregen van 3.600 euro, of dus ook wel 300 euro per maand. Dat lijkt enorm veel. Maar stel dat uit analyse van de afrekening blijkt dat deze lasten ook de betaling van de privatieve verwarming bevatten, omdat het appartement met een collectieve ketel verwarmd wordt? En stel dat dat correspondeert met 1.200 euro per jaar of 100 euro per maand. Hetzelfde geldt voor waterverbruik. Stel dat dat ook via de syndicus verloopt en dat dat op jaarbasis 180 euro bedraagt of 15 euro per maand. Als je met een individuele ketel of individuele wateraansluiting een appartement verwarmt of van water voorziet, dan moet je die kosten ook, maar dan wel apart naast de maandlasten, betalen. In dit voorbeeld zou je dus eigenlijk kunnen zeggen dat de werkelijke lasten voor mede-eigendom, zonder het privatieve verbruik, eigenlijk maar 3.600 euro min 1.200 euro verwarming min 180 euro water of ook wel 2.220 euro op jaarbasis bedragen. Per maand brengt dit de lasten dan eigenlijk al terug naar 185 euro per maand. Dat werpt al meteen een heel andere kijk op de maandelijkse lasten.

 

Maar stel dat uit de verslagen van de algemene vergaderingen en de jaarafrekening ook blijkt dat er maandelijks een bedrag van 100 euro opgevraagd wordt voor de vernieuwing van de gevel van het bouw? En dat dit al 2 jaar loopt maar wel nog maar één jaar verder zal lopen? Dan zou je kunnen redeneren, dat van zodra die opvragingen achter de rug zijn en de gevel vernieuwd is, de maandelijkse lasten terug zullen vallen op 185 euro min 100 euro, dus eigenlijk slechts 85 euro maandlasten puur voor mede-eigendom. 

 

Zie je hoe we van een perceptie van 300 euro per maand lasten, naar een perceptie van 85 euro per maand zijn gegaan? Bij de verkoop van een appartement met hoge maandlasten is het dus heel belangrijk om de lasten goed te gaan analyseren en te gaan “saucissoneren”. In kleinere meer behapbare stukjes gaan opdelen. In plaats van alles op één hoop te gooien en de maandlasten als één grote brok van 300 euro/maand aan te kondigen is het beter om de opdeling van die maandlasten duidelijk te communiceren en de nodige nuance aan te brengen.

 

In het voorbeeld dat ik zonet gaf, kan je de maandlasten zelfs als een verkoopsargument gaan gebruiken. Want je kan zeggen dat de gevel van het gebouw volledig vernieuwd zal worden en dat de eigenaar/verkoper reeds 2/3de van deze kost betaald heeft maar dat het genot ervan wel voor de nieuwe eigenaar/koper zal zijn. En als je de tijdspanne tot aan de authentieke akte, waarbij de lasten nog voor de verkoper zijn, ook meerekent dient de nieuwe koper slechts 8 maanden, ofte 800 euro te betalen voor de vernieuwing waarvan de verkoper 2.800 euro zal betaald hebben.

 

Zo zie je dat de verkoop van een appartement met hoge lasten valt of staat met de juiste communicatie omtrent de maandelijkse lasten.  

 

Voila, dit was alweer een aflevering van “Hoekstenen van de vastgoed.”
Volgende keer gaan we het hebben over wanneer je als eigenaar het best een bod aanvaard en wat de best mogelijke aanvaardingsstrategie is. 

 

Abonneer jullie dus zeker op ons Youtube kanaal om de volgende aflevering niet te missen.