Wat houdt de meerwaardebelasting voor onroerende goederen in?

 Algemeen

Je bent van plan om je onroerend goed te verkopen, dus heb je al nagedacht over een mogelijke verkoopprijs. Wanneer men winst kan maken op de aankoopprijs die men destijds betaald heeft, is dit zeker een voordeel. Maar let op! Wanneer je van plan bent het onroerend goed te verkopen binnen de 5 of 8 jaar na de aankoop, is het mogelijk dat men een meerwaardebelasting moet betalen. Deze belasting wordt geheven op de winst die men maakt bij de verkoop.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen onbebouwde (gronden) en bebouwde onroerende goederen (panden) bij het bepalen van de meerwaardebelasting.

Gronden

Eerst bekijken we de meerwaardebelasting wanneer men een onbebouwd onroerend goed heeft. Men betaalt een meerwaardebelasting als:

• Men de grond met winst verkoopt
• Er minder dan 8 jaar is tussen de notariële akte van de aankoop en de verkoop van deze grond

Hierbij betaalt men een meerwaardebelasting van 33% wanneer er tussen de aankoopperiode en de verkoopperiode minder dan 5 jaar tussen zit. Dit percentage wordt geheven op het bedrag van de winst. Wanneer de termijn tussen de aankoop en de verkoop tussen de 5 en de 8 jaar ligt, betaal je 16,5% (de helft van de oorspronkelijke meerwaardebelasting). Wanneer men pas na 8 jaar beslist om deze grond weer te verkopen, betaalt men in normale omstandigheden geen meerwaardebelasting wanneer men winst maakt.

Panden

Wanneer men een pand verkoopt met winst waarbij er minder dan 5 jaar ligt tussen de notariële akte van de aankoop van het pand en de verkoop ervan, betaalt men 16,5% belasting op de winst die men maakt bij de verkoop. Ook betaalt men 16,5% wanneer men binnen de 5 jaar na de aankoop van een bepaalde grond begint met de oprichting van een nieuw gebouw, dit wanneer men het binnen de 5 jaar na ingebruikname of verhuring verkoopt.

Wanneer men de eigen woning (gezinswoning) verkoopt, wordt er geen meerwaardebelasting geheven. De gezinswoning is een woning waar men met het gezin woont en waar men het domicilie heeft geplaatst. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat men in de woning minstens 6 maanden heeft gewoond in de 12 maanden voor deze verkoop.

Uitzonderingen

Toch zijn er enkele uitzonderingen op de meerwaardebelasting voor woningen of gronden die in eigendom zijn van:

• Minderjarigen
• Geesteszieken
• Mensen die onbekwaam verklaard werden

Wanneer men in deze gevallen met een meerwaarde een grond of een pand verkoopt, valt men onder de uitzonderingen. Wanneer er naar aanleiding van een onteigening van een bouwgrond of van een pand een meerwaarde wordt gerealiseerd, zal men hier geen meerwaardebelasting op betalen. Verder wordt er ook geen meerwaardebelasting geheven wanneer een onroerend goed dat na een erfenis met meerwaarde wordt verkocht. Het is wel belangrijk om te vermelden dat men bij de erfenis gebonden is aan successierechten. Wanneer men het onroerend goed na de erfenis verkoopt aan een hogere prijs die men heeft vastgesteld in de aangifte van de nalatenschap, zal men op de meerwaarde tussen deze twee bedragen nog extra successierechten moeten betalen. Deze regel geldt tot 2 jaar na de datum van de aangifte van de nalatenschap.

Het is belangrijk om te vermelden dat bij een schenking men dan wel weer onderhevig is aan de meerwaardebelasting. Dit wanneer het goed verkocht wordt binnen de drie jaar nadat de schenkingsakte is opgesteld en binnen de 5 jaar waarin de schenker het pand heeft aangekocht (of 8 jaar wanneer het een grond betreft).

De berekening van de meerwaardebelasting

Om de belastbare basis te kennen moet men de verkoopwaarde aftrekken van de aankoopwaarde. Wanneer dit bedrag positief is, heeft men dus winst gemaakt en kan het zijn dat men onder de meerwaardebelasting valt. Bij de aankoopwaarde van de woning houdt men wel nog rekening met een verhoogde aankoopwaarde. Vaak houdt men rekening met een forfait van 25% aankoopkosten, tenzij men met bewijs kan aantonen dat men meer kosten had.

Wanneer men verbouwingswerken heeft laten uitvoeren aan het pand door een geregistreerde aannemer, kan men hier ook rekening mee houden. Verder wordt de aankoopwaarde met 5% verhoogd per volledig jaar dat er voorbij is gegaan tussen de aankoop en de verkoop. Bij de verkoopwaarde houdt men rekening met enkel de verkoopwaarde. Men rekent de verkoopkosten er niet bij. Tot de verkoopkosten behoren bijvoorbeeld het ereloon van een makelaar of publiciteitskosten.

Indien je meer informatie wenst, aarzel dan niet om contact op te nemen met onze vastgoedexperts bij Kasper & Kent.