Wat kost een makelaar in Antwerpen bij de verkoop van je woning?

Wie overweegt om zijn woning te verkopen, stelt meestal vrij snel dezelfde vraag:

Wat kost een vastgoedmakelaar eigenlijk?

Het eenvoudige antwoord is dat daar in België geen vast wettelijk tarief voor bestaat. Vastgoedkantoren bepalen zelf hun ereloon en kunnen daarbij verschillende formules gebruiken.

Sommige makelaars werken met een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Andere rekenen een vast bedrag aan. Er bestaan ook formules waarbij bepaalde diensten afzonderlijk worden aangerekend.
Daarom is het belangrijk om niet alleen naar het percentage te kijken.

Minstens even belangrijk is de vraag:

Wat krijg je precies voor dat bedrag?

Want twee vastgoedkantoren kunnen hetzelfde percentage aanrekenen, terwijl hun dienstverlening en marketingaanpak sterk verschillen.

Hoe wordt de commissie van een makelaar berekend?

De meest gekende formule is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs.

Stel bijvoorbeeld dat een woning verkocht wordt voor €500.000.

Bij een ereloon van:

2% = €10.000
2,5% = €12.500
3% = €15.000

Daarbij is het belangrijk om altijd te controleren of het vermelde percentage inclusief of exclusief btw is.

Sinds 1 februari 2024 gelden strengere regels rond vastgoedbemiddeling met consumenten. Het totale tarief van de bemiddelingsopdracht moet duidelijk worden meegedeeld, inclusief btw en de kosten die verplicht betaald moeten worden.

Een percentage vergelijken zonder te weten of btw inbegrepen is, kan dus een verkeerd beeld geven.

Bestaat er een vaste makelaarscommissie in Antwerpen?

Nee.

Er bestaat geen wettelijk vastgelegd percentage dat een vastgoedmakelaar verplicht moet aanrekenen.

Het ereloon wordt vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst tussen de eigenaar en het vastgoedkantoor.

Op de Belgische markt zie je verschillende modellen terugkomen: een percentage van de verkoopprijs, een vast bedrag of soms een combinatie daarvan. Marktvoorbeelden situeren procentuele commissies vaak rond enkele procenten van de verkoopprijs, maar het concrete tarief hangt af van het kantoor, het type eigendom en de dienstverlening.

Daarom is het interessanter om vastgoedkantoren te vergelijken op totale kost én dienstverlening dan alleen op het laagste percentage.

Wat zit er normaal in het ereloon van een makelaar?

Dat verschilt van kantoor tot kantoor.

Bij een klassieke verkoopopdracht kan de dienstverlening onder andere bestaan uit:
- waardebepaling van de woning;
- advies over de vraagprijs;
- opmaak en opvolging van het verkoopdossier;
- coördinatie van bepaalde attesten;
- professionele fotografie;
- opmaak van advertenties;
- publicatie op vastgoedplatformen;
- beantwoorden van aanvragen;
- organisatie van bezoeken;
- opvolging van kandidaat-kopers;
- onderhandeling over biedingen;

administratieve begeleiding richting verkoopovereenkomst en notaris.
Maar daar kan een groot verschil ontstaan tussen vastgoedkantoren.

Het ene kantoor beperkt zijn marketing voornamelijk tot vastgoedplatformen.

Een ander kantoor investeert daarnaast in professionele video, advertenties, Google, sociale media, e-mailcampagnes of remarketing.

Wanneer je twee commissies vergelijkt, moet je dus eigenlijk vragen:

Welke concrete acties worden uitgevoerd voor mijn woning?

Is professionele marketing inbegrepen?

Dit is een vraag die wij verkopers aanraden om altijd te stellen.

Een woning op Immoweb of een ander vastgoedplatform publiceren is belangrijk. Daar bevinden zich immers mensen die actief zoeken.

Maar marketing kan verder gaan.

Bij Kasper & Kent combineren we vastgoedbemiddeling met digitale marketing.

Afhankelijk van het pand en de doelgroep kunnen we bijvoorbeeld inzetten op:
- professionele fotografie;
- video;
- Facebook en Instagram;
- Google;
- e-mailmarketing;
- content;
- gerichte online advertenties;
- remarketing.

Het doel is niet simpelweg om zoveel mogelijk views te verzamelen.

Het doel is om de woning bij zoveel mogelijk relevante potentiële kopers onder de aandacht te brengen.

Dat is een belangrijk verschil.

Goedkoopste makelaar of beste nettoresultaat?

Wanneer je een woning verkoopt, lijkt de goedkoopste commissie op het eerste gezicht automatisch de interessantste keuze.

Maar eigenlijk zou je naar een andere berekening moeten kijken:

Wat hou ik uiteindelijk netto over aan mijn verkoop?

Stel bijvoorbeeld dat makelaar A minder commissie vraagt dan makelaar B.

Dat betekent niet automatisch dat makelaar A financieel voordeliger is.

Als een betere presentatie, sterkere marketing, betere opvolging of professionelere onderhandeling uiteindelijk invloed heeft op de verkoopprijs of verkoopsnelheid, kan het verschil in ereloon relatief klein worden.

Andersom geldt hetzelfde.

Een hogere commissie is natuurlijk ook niet automatisch gerechtvaardigd.

Een vastgoedkantoor moet duidelijk kunnen uitleggen welke toegevoegde waarde tegenover dat ereloon staat.

Welke bijkomende kosten kunnen er zijn?

Naast het ereloon van de vastgoedmakelaar zijn er bij een woningverkoop ook andere kosten.

Denk bijvoorbeeld aan bepaalde attesten en documenten die noodzakelijk zijn om een woning te verkopen.

Afhankelijk van het pand of het kantoor waarmee je werkt, kan het onder andere gaan om:

een EPC;

elektrische keuring;

asbestattest;

bodemattest;

stedenbouwkundige informatie;

documenten van mede-eigendom;

eventuele andere technische attesten.

Sommige vastgoedkantoren coördineren de aanvraag van deze documenten, maar rekenen de effectieve kosten afzonderlijk door.

Vraag daarom vóór de samenwerking duidelijk:

Welke kosten zijn inbegrepen in het ereloon en welke kosten komen daar nog bovenop?

De FOD Economie bepaalt bovendien dat wanneer een vastgoedbemiddelaar kosten aanrekent voor het verkrijgen van bepaalde attesten, de gevraagde kostprijs moet overeenstemmen met de werkelijke kosten ervan.

Wanneer betaal je de commissie van een makelaar?

Wanneer het commissieloon verschuldigd wordt, moet duidelijk uit de bemiddelingsovereenkomst blijken.

Het is dus belangrijk om niet automatisch aan te nemen dat iedere makelaar exact dezelfde voorwaarden hanteert.

Lees vooraf wanneer de opdracht als succesvol wordt beschouwd en vanaf welk moment het ereloon verschuldigd is.

Dat kan bijvoorbeeld samenhangen met het bereiken van een geldige overeenkomst tussen koper en verkoper.

De concrete afspraken in de bemiddelingsovereenkomst zijn daarom belangrijk.

Kijk ook naar de duur van het contract

De kost van een vastgoedmakelaar is niet het enige wat je moet vergelijken.

Bekijk ook hoe lang je je verbindt.

Is de opdracht exclusief?

Hoe lang loopt de overeenkomst?

Kun je opzeggen?

Wordt het contract automatisch verlengd?

Voor consumenten gelden regels rond de duur en opzegging van bemiddelingsovereenkomsten. Een exclusieve overeenkomst van bepaalde duur mag bijvoorbeeld niet langer dan zes maanden lopen. Ook gelden er regels voor opzegtermijnen en mogelijke vergoedingen bij vroegtijdige beëindiging.

Lees daarom nooit alleen het percentage bovenaan de offerte.

Bekijk de volledige samenwerking.

Kan je onderhandelen over het ereloon van een makelaar?

Omdat er geen wettelijk vastgelegde commissie bestaat, worden het tarief en de dienstverlening contractueel afgesproken.

Je kunt dus altijd vragen hoe het ereloon werd bepaald en wat erin inbegrepen is.

Maar alleen proberen om het percentage zo laag mogelijk te krijgen, is niet noodzakelijk de beste onderhandelingsstrategie.

Vraag bijvoorbeeld:

Welke marketing is inbegrepen?

Is professionele fotografie inbegrepen?

Wordt er advertentiebudget ingezet?

Zijn video en social media inbegrepen?

Wie organiseert de bezoeken?

Wie volgt kandidaten op?

Hoe wordt er gerapporteerd?

Zijn er bijkomende dossierkosten?

Welke kosten worden apart doorgerekend?

Op die manier vergelijk je geen percentages.

Je vergelijkt diensten.

Wat kost het wanneer je je woning zelf verkoopt?

Je kunt een woning uiteraard ook zonder vastgoedmakelaar verkopen.

Dan betaal je geen makelaarscommissie.

Maar dat betekent niet dat een verkoop volledig kosteloos wordt.

Verplichte documenten en attesten blijven nodig. Daarnaast moet je zelf instaan voor bijvoorbeeld fotografie, advertenties, aanvragen, bezoeken, onderhandelingen en opvolging.

De echte vergelijking is daarom niet alleen:

makelaar versus geen commissie.

Maar eerder:

Welke taken wil ik zelf uitvoeren en welke expertise, tijd en marketing wil ik uitbesteden?

Voor sommige eigenaars is zelf verkopen perfect haalbaar.

Anderen kiezen bewust voor begeleiding omdat ze het volledige proces niet zelf willen beheren.

Waarom verschilt het ereloon tussen vastgoedkantoren?

Niet ieder vastgoedkantoor heeft hetzelfde bedrijfsmodel.

Een kantoor dat vooral werkt met een klassieke publicatie op vastgoedportalen heeft andere kosten dan een kantoor dat daarnaast investeert in een intern marketingteam, professionele content, advertenties en technologie.

Ook het type vastgoed kan een rol spelen.

De verkoop van een standaard appartement vraagt niet noodzakelijk dezelfde aanpak als:

een exclusieve villa;

een opbrengsteigendom;

een nieuwbouwproject;

een moeilijk verkoopbaar pand;

een woning in een specifieke niche.

Daarom hoeft één vast percentage voor ieder pand niet noodzakelijk logisch te zijn.

De vraag is niet alleen: wat kost mijn makelaar?

Misschien is dit uiteindelijk het belangrijkste punt van deze blog.

Wanneer je verschillende vastgoedmakelaars in Antwerpen vergelijkt, is:

“Wat kost jullie commissie?”

een logische vraag.

Maar stel daarna ook:

“Wat gaan jullie concreet doen om mijn woning te verkopen?”

Vraag hoe de vraagprijs bepaald wordt.

Vraag waar je woning verschijnt.

Vraag wie de doelgroep is.

Vraag hoe kandidaat-kopers bereikt worden.

Vraag welke marketing wordt ingezet.

Vraag hoe leads worden opgevolgd.

En vraag welke resultaten je tijdens de verkoop kunt opvolgen.

Pas dan kun je verschillende vastgoedkantoren eerlijk vergelijken.

Vastgoedmakelaar én marketeer

Bij Kasper & Kent vertrekken we vanuit het principe dat een woning verkopen vandaag meer vraagt dan alleen vastgoedkennis.

Daarom combineren we beide disciplines:

vastgoed én marketing.

We zorgen voor de klassieke begeleiding van de verkoop, maar bekijken tegelijkertijd hoe we de woning digitaal kunnen positioneren en onder de aandacht kunnen brengen van relevante kandidaat-kopers.

Dat kan via vastgoedplatformen, maar afhankelijk van het dossier ook via sociale media, Google, video, e-mail en gerichte advertenties.

Het uitgangspunt blijft eenvoudig:

Een woning moet niet alleen te koop staan.

Mensen moeten ook weten dat ze te koop staat.

Veelgestelde vragen over de kosten van een makelaar in Antwerpen

Wat kost een vastgoedmakelaar in Antwerpen?

Er bestaat geen wettelijk vast tarief. Vastgoedkantoren bepalen zelf hun ereloon en kunnen werken met een percentage van de verkoopprijs, een vast bedrag of een andere overeengekomen formule.

Hoeveel procent vraagt een makelaar?

Dat verschilt per vastgoedkantoor. Marktvoorbeelden liggen vaak rond enkele procenten van de uiteindelijke verkoopprijs. Controleer altijd of het percentage inclusief btw wordt gecommuniceerd en welke dienstverlening inbegrepen is.

Moet een makelaar zijn prijs inclusief btw vermelden?

Bij vastgoedbemiddeling voor consumenten moet het totale tarief duidelijk worden meegedeeld inclusief btw en verplichte kosten.

Wanneer betaal ik mijn makelaar?

Dat hangt af van de afspraken in de bemiddelingsovereenkomst. Controleer daarom vooraf duidelijk wanneer het commissieloon verschuldigd wordt.

Zijn fotografie en advertenties altijd inbegrepen?

Nee. Dat verschilt per vastgoedkantoor. Vraag vooraf welke marketing, fotografie, video, advertenties en andere diensten in het ereloon zitten.

Kan ik mijn huis verkopen zonder makelaar?

Ja. Je kunt zelf je woning verkopen. Je moet dan zelf instaan voor onder meer de presentatie, publicatie, aanvragen, bezoeken en onderhandelingen, terwijl bepaalde attesten en administratieve verplichtingen ook bij een particuliere verkoop blijven gelden.

Is de goedkoopste vastgoedmakelaar de beste keuze?

Niet noodzakelijk. Kijk naast de commissie ook naar marktkennis, dienstverlening, marketing, presentatie, communicatie en opvolging. Uiteindelijk is vooral het volledige verkoopresultaat relevant.

Kan ik verschillende makelaars vergelijken?

Ja. Het is zelfs verstandig om niet alleen tarieven, maar ook de voorgestelde waardebepaling, dienstverlening, marketingstrategie en contractvoorwaarden naast elkaar te leggen.